Sonntag, 12. März 2017

Gartennutzung muss im Mietvertrag vereinbart werden


Auch nach jahrelanger Duldung der Nutzung des Gartens durch den Mieter ist der Vermieter berechtigt, jederzeit den Garten zurückzuverlangen.
Denn wurde im Mietvertrag eine Gartennutzung nicht vereinbart, macht auch eine jahrzehntelange Duldung einer entsprechenden Nutzug den Garten nicht zum Gegenstand des Mietvertrages.

Dem steht nicht entgegen, dass, in früheren Mieterhöhungsverlangen ein Aufschlag wegen der Gartennutzung berücksichtigt wurde.

Denn durch ein Mieterhöhungsverlangen, welches einen Zuschlag für einen Garten ausweist, wird dieser nicht zum Gegenstand des Mietvertrages.

Der Mieter hätte daher bei einem entsprechenden Mieterhöhungsverlangen den Einwand erheben müssen, dass der Garten nicht mieterhöhend berücksichtigt werden darf.

Der Mieter ist jedoch nicht berechtigt, diesen Umstand dem Herausgabeanspruch des Vermieters entgegenzuhalten.
 
Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten, in welchem der Mieter aufgrund einer jahrzehntelangen Nutzung Bereiche des Grundstückes für sich in Anspruch nimmt, obwohl diese nicht mitvermietet sind.

Rechtlich gesehen handelt es sich dabei um eine Leihe oder ein Gefälligkeitsverhältnis, welches untentgeltlich erfolgt und jederzeit vom Vermieter zurückverlangt werden kann.

Dies können nicht nur Gärten, sondern auch die im Mietvertrag nicht vereinbarte Nutzung von Nebengebäuden, Kellerräumen, Garagen oder Dachgeschossen sein.

Meist kommt es nach einem Eigentümerwechsel zu einem Herausgabebegehren aufgrund eines eigenen Nutzungswillens der neuen Vermieters, welchem der Mieter nachkommen muss.

Andererseits besitzt aber der Mieter im laufenden Mietverhältnis die Möglichkeit, Mieterhöhungszuschläge wegen nicht mitvermieteter Räumlichkeiten oder Flächen zu verweigern.

so ausdrücklich: LG Essen 10 S 193/16, Beschl. v. 09.02.2017

Die Rechtslage ist meistens eindeutig und rechtfertigt nur bei Vorliegen besonderer Umstände eine Ausnahme.

Sonntag, 12. Februar 2017

Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache bei Rückgabe nur nach vorheriger Fristsetzung möglich; §§ 535, 551, 280, 281 BGB




Ein Vermieter hat nur dann einen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Mietsache, wenn er den Mieter vorher unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert hat.

Der Vermieter kann keinen Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache verlangen, wenn die Abnutzung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden ist.

Dienstag, 20. September 2016

Fehlende Telefon- und Internetverbindung rechtfertigt eine Mietminderung von 10 %; § 536 BGB



Ein Mieter kann im Wege der Feststellungsklage eine Mietminderung feststellen lassen. Er ist nicht auf eine Leistungsklage wegen Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten angewiesen, wenn er auch die Feststellung einer künftigen Mietminderung beantragt hat.

Eine defekte Telefonleitung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt.

Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, die Reparaturarbeiten des Telekommunikationsanbieters zu dulden. Er muss die Telefonleitung nicht selber reparieren lassen. Dies gilt auch dann, wenn das Telefonkabel bei Bauarbeiten beschädigt wurde.

Kündigung im Räumungsprozess ohne Vollmacht wirksam/ fristlose Kündigung wegen erhöhungsbedingter Rückstände einer Betriebskostenerhöhung



Eine fristlose Kündigung wegen erhöhungsbedingter Rückstände der Betriebskostenerhöhung ist auch dann möglich, wenn die der Erhöhung zugrunde liegende Abrechnung streitig und noch nicht rechtskräftig entschieden ist.

Eine Prozessvollmacht eines Rechtsanwaltes in einem Räumungsprozess umfasst auch das Recht zur Kündigung. Eine so ausgesprochene Kündigung kann nicht gem. § 174 BGB zurückgewiesen werden.

Dienstag, 21. Juni 2016

Mängelrüge des Mieters durch Klageerhebung/ Zur Ankündigungspflicht des Vermieters bei Mängelbeseitigung; §§ 536c, 555a BGB; 93 ZPO


LG Essen, AZ: 15 S 172/15, 19.04.2016


Die Erhebung einer Klage zur Mängelbeseitigung ist eine hinreichende Mängelanzeige. Erkennt der Vermieter den Anspruch nicht sofort an, beseitigt er aber während des Rechtsstreites den Mangel, so sind ihm insoweit die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Die alleinige Aufforderung des Mieters, einen Mangel zu beseitigen und das darin enthaltene Einverständnis mit der Erhaltungsmaßnahme lassen die Ankündigungspflicht nach § 555a BGB nicht entfallen.

Dies gilt auch dann, wenn die Erhaltungsmaßnahmen von außen im angemieteten Garten durchgeführt werden können, die Handwerker vom Garten aus aber freien Einblick in die Mietwohnung haben.

Sonntag, 22. November 2015

Anspruch des Mieters auf Herausgabe der Mietkaution

 
 
 
Ist eine Betriebskostenabrechnung fehlerhaft, kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter die zur Sicherheit geleistete Kaution auch dann komplett zurückverlangen, wenn sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung des Mieters ergab.

Keine doppelte Mieterhöhung wegen Wärmedämmung; §§ 557, 559 BGB

Hat der Vermieter nach einer Modernisierung (Wäremisolierung) die Miete bereits gem. § 559 BGB erhöht, kann im Rahmen einer Mieterhöhung gem. §§ 557, 558 BGB die Miete mit dieser Begründung nicht noch einmal erhöht werden.

Sieht der Mietspiegel einen Zuschlag wegen aufgelockerter Bauweise bei zweigeschossiger Bebauung vor, ist es für einen Mietzuschlag unschädlich, dass eine zweigeschossige Bebauung zusätzlich Dachgeschoss vorliegt.